Правительство продолжает держать курс на реформирование российской системы налогообложения недвижимости. Главные изменения пришлись на 2016 год, когда власти изменили порядок расчета налога на жилье: если раньше они определялись на основании инвентаризационной оценки, то сейчас базой стала кадастровая оценка. При этом власти распределили введение новации на 5 лет переходного периода, чтобы и простые граждане, и рынок недвижимости приспособился к повышению налога.
В 2016 году реформу запустили в 28 регионах страны в рамках пилотного проекта, с расчетом, что к ней с каждым годом будет присоединяться все больше областей. Налог на недвижимость придется платить по новым правилам уже всем россиянам.
Содержание
Налог на недвижимость: новые коэффициенты
В 2019 году сумма налога на имущество будет определяться исходя из стоимости, зафиксированной в кадастре. Данное нововведение позволяет рассчитывать налог на основании оценки, которая максимально приближена к рыночным реалиям. Ранее власти использовали инвентаризационную оценку, которая в разы занижала итоговый платеж в бюджет.
Переоценка квартир позволила в разы увеличить стоимость жилья, что непосредственно влияет на налоговый платеж. При этом ставка налога на недвижимость остается без изменений. Данный показатель изменяется в диапазоне 0,1-0,3%, в зависимости от решений местных властей. Более высокие ставки могут использоваться для элитной или коммерческой недвижимости.
Двумя существенными параметрами, которые повлияют на рассчитанную сумму налога, остаются поправочный коэффициент и налоговые вычеты (определяют площадь жилья, которая освобождается от уплаты налога). В зависимости от типа недвижимости, вычеты (в квадратных метрах) составят:
- 10 – для комнаты;
- 20 – для квартиры;
- 50 – для дома.
Регионы могут по своему усмотрению увеличивать метраж жилья, который не будет участвовать в расчете имущественного налога. Данная система позволяет восстановить принцип социальной справедливости – владельцы больших квартир будут платить существенно дороже.
Корректирующий коэффициент позволяет сделать поэтапный переход к новым принципам расчета налога. Ежегодно данный показатель увеличивается на 20%, пока не достигнет 100% в 2024 году. В результате сумма налога будет плавно увеличиваться. В следующем году к рассчитанной сумме налога будет применяться коэффициент 0,6, однако только для пилотных регионов, которые раньше остальных приняли участие в реформе. Для других регионов будет применяться более «щадящий» коэффициент 0,4.
Льготные категории (в том числе пенсионеры) сохраняют право не платить налог на имущество в следующем году, однако только по одному объекту. В результате наиболее социально незащищенные слои населения получают возможность сэкономить на имущественном налоге.
Изменения, связанные с переходом на новый принцип расчета, вызвали нарекания со стороны граждан. Наиболее спорным моментом остается определение кадастровой стоимости, которая может оказаться завышенной в разы, что приведет к некорректному расчету налога.
Как создавался кадастр
Для создания кадастровой стоимости анализировались существующие объявления о продаже жилья. Подобная методика позволяет учитывать реальные рыночные тенденции, подчеркивают чиновники. Однако эксперты отмечают недостатки данного подхода – в первую очередь не учитывались скидки, которые могут существенно снизить первоначальную цену. Кроме того, значительные неточности связаны с расположением домов, что влияет на итоговую стоимость.
Использование метода аналогий в некоторых случаях является некорректным, подчеркивают эксперты. Итоговая стоимость жилья зависит от множества параметров – наличие инфраструктуры, состояние коммуникаций и т.д. Большинство данных переменных не учитывались при создании кадастра, что приводит к существенным отклонениям. Более совершенный механизм позволил бы избежать многих спорных моментов, возникших при внедрении реформы.
Если кадастровая оценка является завышенной, юристы рекомендуют отстаивать свои права в судебном порядке. Последние новости свидетельствуют о хороших шансах восстановить справедливость, что подтверждается существующей судебной практикой. В результате удастся существенно снизить обязательные налоговые платежи.
Плюсы и минусы нового принципа расчета
Увеличение налоговых поступлений в результате перехода на новый принцип расчета имущественного налога позволяет снизить дефицит региональных бюджетов, что стало особенно актуальным после начала экономического кризиса. Многие регионы продолжают находиться на грани дефолта и вынуждены искать дополнительные источники финансирования собственных расходов. Кроме того, поэтапный переход позволяет постепенно адаптироваться к новым платежкам, подчеркивают чиновники.
Еще один положительный фактор – возможность регионам самостоятельно принимать решение по ставкам налога. Также местные власти могут корректировать размеры вычетов, что позволит поддерживать социально незащищенные категории граждан. Однако пока региональные бюджеты не восстановят свою платежеспособность, власти не смогут внедрить полноценную дифференциацию плательщиков.
Основным проблемным вопросом остается методика определения кадастровой стоимости, которая приводит к существенным неточностям. В результате граждане вынуждены обращаться в судебные инстанции, что требует дополнительных финансовых и временных затрат.
Смотрите также видео о новых правилах регистрации прав на коммерческую недвижимость:
О реформе системы налогообложения
Правительство уже давно намеревалось внести изменения в Налоговый кодекс, чтобы легализовать рынок недвижимости. К реализации идеи власти приступили в 2016 году, решив сменить схему начисления налога на недвижимость. С момента вступления новации в силу основой для налогообложения стала не инвентаризационная стоимость, как было до этого, а кадастровая.
При этом правительство предусмотрело 5 лет переходного периода, в течение которого налог будет повышаться на 20 % в год. Необходимость такого периода обусловлена тем, что разница между кадастровой и инвентаризационной оценкой весьма внушительна: первая выше в 10 раз. Слишком резкий переход к новой базе вызвал бы бурю недовольства со стороны всех участников рынка недвижимости, поэтому вступление новации в силу сделали поэтапным.
Кадастровую оценку в качестве базы для расчета налога власти выбрали, поскольку она максимально приближенная к рыночной стоимости недвижимости. Но учитывая огромную разницу между ней и инвентаризационной оценкой, владельцам недвижимого имущества придется уплачивать в казну намного больше, чем раньше. Так, если до принятия новации за 2-комнатную квартиру в центре столицы граждане платили около 500 рублей налога, то к окончанию переходного периода – к 2024 году – эта сумма вырастет почти до 5 000 рублей.
Новый закон предполагает, что физические лица будут уплачивать 0,1 % от кадастровой цены недвижимости. При этом, налогом будут облагаться:
- квартиры, комнаты и прочие жилые помещения;
- места для парковки, гаражи;
- недостроенные объекты жилого строительства;
- комплексы, которые включают хотя бы одно жилое помещение;
- хозпостройки площадью до 50 м. кв., которые находятся на участках, предназначенных для дачного строительства или ведения садовых работ.
Особенности кадастровой оценки
До введения новации налог на недвижимость рассчитывали, опираясь на ее инвентаризационную стоимость. Специфика такой оценки заключается в том, что она включает лишь конструкцию строения, цену стройматериалов, год ввода здания в эксплуатацию. Таким образом, получаемая при расчете стоимость далека от рыночной.
В свою очередь кадастровая оценка учитывает намного больше факторов. Так, она включает район, в котором расположена недвижимость, его близость к социально значимым объектам, благоустроенность придомовой территории, инфраструктуру и т.д. Определять кадастровую стоимость должны независимые эксперты, причем обновлять показатель владельцы недвижимости должны раз в 5 лет.
Примечательно, что кадастровая оценка сильно отличается, в зависимости от города или региона. Например, в отдаленном от столицы населенном пункте цена «квадрата» жилья может не превышать 32 тыс. рублей, а уже в Москве это значение составляет 166 тыс. рублей.
Таким образом, размер налога на недвижимость будет не одинаковым для владельцев разного типа жилья: предполагается, что за более дорогую недвижимость придется платить больше, поэтому «ударит» новация в первую очередь по собственникам квартир и домов класса «люкс». Но на практике действие новых правил почувствуют на себе все граждане, ведь налог повысится в любом случае.
Что еще поменяется к 2019 году
Правительство разработало изменения, касающиеся сделок с недвижимостью. Так, чтобы продать строение, например, квартиру, дом или гараж, не уплачивая 13 % налога, его собственник должен владеть им 5 лет, а нет 3 года, как было ранее. Эта новация распространяется на недвижимость, которую приобрели до 1 января 2016 года. При этом она не действует на строения, которые гражданин получил через приватизацию, в наследство либо по договору дарения или пожизненного содержания.
Необходимость продления обязательного срока владения недвижимостью чиновники объяснили тем, что такой «охлаждающий» период позволит сократить количество мошеннических сделок с жильем. Но эксперты в сфере купли-продажи недвижимости отмечают, что такая мера может оказать обратный эффект, поскольку ограничения только увеличивают число «теневых» сделок.
Стоит отметить еще одну новацию, которая коснется всех граждан. Так, собственники недвижимости должны самостоятельно подавать в налоговые органы информацию о том, каким имуществом они владеют. Нарушение этого требования или подделка сведений потянет за собой штраф, который составит 20 % от реального налога.
Таким образом, россиянам придется платить налог на недвижимость по новым правилам, которые не всем придутся по душе. По мнению властей, реформа должна вывести рынок недвижимости из «тени», но какой результат она на самом деле принесет, покажет время.
