Для большинства российских граждан долевое строительство оставалось одной из возможностей по приобретению собственной жилплощади. При этом госпрограмма субсидирования по ипотеке способствовала приоритетности такой схемы. Однако глава государства Владимир Путин принял решение об отмене долевого строительства.
Предполагаемой причиной такого радикального решения стало большое количество обманутых дольщиков из числа российских граждан. Повсеместно проходит рассмотрение дел о непорядочных застройщиках, которые обманывают дольщиков. В такой ситуации, человек, вместо обещанного жилья, вынужден обращаться в различные инстанции для восстановления своих прав.
Причина отмены
Главным поводом для сворачивания программы стали обманутые дольщики, число которых продолжало расти. Происходило так потому, что девелоперы часто назначали запредельно низкую стоимость на будущие квартиры, чтобы успешно справиться с конкурентами на рынке недвижимости. В погоне за прибылью они забывали о рисках ввиду неустойчивой финансовой ситуации в России. В результате стоимость дома застройщик называл гораздо выше, и у посредника просто не хватало средств на оплату его строительства. В большинстве случаев далее следовало банкротство и замораживание стройки.
Чтобы переломить сложившуюся ситуацию, правительство стало применять серьезные меры еще. В 214-ФЗ о долевом строительстве была сделана важная поправка об увеличении размера уставного капитала для дилера. Плюс к этому, В. Путин инициировал закон о компенсационном фонде. Он предназначен для компенсации затрат дольщикам, если девелопер признаёт себя банкротом.
Важно! Закон о долевом строительстве в России ждет еще одна существенная поправка в июле. Согласно ей подрядчик, застройщик и техзаказчик должны будут обслуживаться в общем банке, а расчеты проводить посредством счета эскроу.
Целью всех этих изменений является многоуровневый контроль деятельности застройщика. Он будет в себя включать:
- Создание специального органа исполнительной власти на уровне субъектов РФ. Его работники будут вести надзор за расходованиям денежных средств дольщика, поступивших на счет девелопера.
- Проверка компенсационным фондом всей финансовой документации застройщика.
- Отслеживание банком денежных операций по счету эскроу с целью исключения факта нецелевого использования.
Внесенные поправки уже смогли установить некое равновесие и уменьшить количество недобросовестных дилеров. Теперь девелопер имеет право получать деньги от дольщиков только после наличия разрешения на стройку. Данный документ можно получить на руки только при наличии собственных и заемных средств.
Что придет на замену
Полностью долевое строительство в России отменить еще не успеют. Но к 2024 году планируется окончательно перейти на другую систему. Сейчас по поручению Владимира Путина правительство работает над программой замены строительства через долевые взносы проектным финансированием, которое должно быть полностью введено в 2024 году. В основе программы будет лежать кардинально другая модель, состоящая из двух важных этапов внедрения.
- Ввод новой системы расчетов. Согласно ей, расчет за новостройки между дилером и застройщиком будет производиться в соотношении 70% к 30%, где 70% — количество договоров с покупателями квартир, а 30% — сумма расчета.
- Привлечение кредитных средств. На втором этапе перехода на проектную модель финансирования будет внедрена система кредитования. Застройщик возводит дом за счет кредитных средств. Как только дольщик получает на руки договор о сдаче жилья, его деньги переводятся на счет банка-кредитора в счет погашения задолженности дилера. Применение такой системы на 100 % исключает риск потери денег покупателем.
После окончания ввода второго этапа «перестройки» покупка дешевого жилья станет невозможной. Дилеры смогут продавать лишь готовые дома, и необходимость в договорах участия в долевом строительстве станет неактуальной.
Процесс отмены долевого строительства
По решению руководства страны, отмена долевого строительства займет некоторое время. Переход станет постепенным и поэтапным процессом. На замену долевого строительства должно прийти проектное финансирование. Предположительно процесс завершится через два года.
Известно, что покупка жилья по схеме долевого строительства может обойтись дешевле в пределах от 20 % до 30 %. Когда проектное финансирование вытеснит долевое строительство, останется возможность приобретения исключительно готовой жилплощади.
Тем временем, специалисты делают прогнозы касательно существенного подорожания жилья в связи с отменой долевого строительства. Таким образом, если ранее за некую сумму можно было приобрести, к примеру, двухкомнатную квартиру, то в скором времени этих денег хватит только на однокомнатную. Кроме того, россияне вынуждены будут оформлять ипотечные кредиты под немалые проценты для приобретения нового жилья
Возможные последствия
Такой плавный путь полного ухода от программы долевого строительства может принести ряд негативных последствий:
- Увеличение стоимости квартир в новостройках на 20-30%;
- Рост безработицы среди строителей ввиду оттока мелких застройщиков.
Уход от долевого строительства не выгоден ни застройщикам, ни дольщикам. Другое дело — банки. Согласно новой системе именно там будут аккумулироваться все денежные средства с обеих сторон на весь период стройки. А это просто огромные суммы, которые будет «прокручивать» банк, не выплачивая никому процентов.
Закончится ли через несколько лет уход от долевого строительства успешно или нет, пока сложно сказать. Однако многие эксперты говорят о том, что эта мера была уже лишней. Изменений в ФЗ-214 вполне хватило, чтобы обманутых дольщиков стало гораздо меньше.
К чему приведет отмена долевого строительства по мнению эксперта по недвижимости: видео
