Покупка квартир по договору долевого участия довольно долго была чуть ли не единственным способом сэкономить и приобрести жилье по доступной цене. Застройщики благодаря схеме долевого участия в строительстве смогли насытить рынок жильем, а многие люди решили с помощью ДДУ свой квартирный вопрос. Кроме того, государственная регистрация ДДУ исключила возможность повторных продаж квартир. Так почему же в России решили изменить правила строительства и продажи жилья? Власти объясняют: результатом схемы долевки стали не только новые квартиры, но и недостроенные жилые комплексы, и компании-банкроты.
Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, никто не может вам гарантировать, что дом сдадут в заявленные сроки, не исключено, что ваши деньги пойдут на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало условия для формирования на рынке финансовых пирамид, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.
Реформа долевого строительства, по сути, уже началась. Недавно президент РФ Владимир Путин в ходе прямой линии с телезрителями сообщил, что новые ДДУ с покупателями жилья не будут заключать с июля. В 214-ФЗ внесены изменения, часть поправок действуют с 1 января: например, введены новые правила банкротства застройщика, от строительной компании требуется информационная открытость, все данные о застройщике должны быть внесены в Единую систему жилищного строительства. Но основные поправки в закон о долевом строительстве вступят в силу с 1 июля. Что же изменится для покупателей жилья? Возможна ли отмена закона о долевом участии в строительстве? Расскажем обо всем подробно.
Основные изменения
Новый закон реформирует сложившуюся систему долевого строительства жилья. Она существует с «нулевых» годов и дает возможность частным лицам покупать недвижимость (главным образом, квартиры) во время строительства по более низкой цене. Принимая во внимание крайне завышенные котировки недвижимости в России, особенно в Москве и Санкт-Петербурге, долевая схема позволяет населению приобретать жилье по сравнительно доступной цене. Застройщики используют сбережения частных лиц для финансирования своей деятельности. Большая часть возводимого в стране жилья в настоящее время реализуется по договорам долевого участия.
С другой стороны, сложившаяся система позволяет недобросовестным застройщикам часто обманывать своих инвесторов, не неся за это сколько-нибудь серьезной ответственности. Внезапные банкротства компаний, т.н. «долгострой», различные мошеннические схемы с еще не существующей недвижимостью давно стали «обычным делом» в России. Число пострадавших от мошенничества в этой сфере составляет, по некоторым оценкам, несколько миллионов человек.
Закон, вступивший в силу с 1 июля, призван исправить недостатки:
- Прежде всего, он ужесточает требования к фирмам-застройщикам. Они обязаны иметь опыт успешных проектов в прошлом и располагать значительным собственным капиталом (не менее 10% от планируемых затрат на проект).
- Также требуется отсутствие просроченных долговых обязательств и отчисление около 1% от стоимости каждой новой квартиры в специальный Фонд защиты дольщиков.
- Территория, где осуществляется строительство, должна находиться в аренде или в собственности соответствующей компании.
- Застройщикам отныне запрещено заниматься не профильными видами деятельности. Они обязаны получать отдельное разрешение на каждый объект.
Изменения в действующие нормативные акты призваны исключить ситуацию, когда застройщик использует привлеченный капитал для возведения других объектов, для погашения своих финансовых обязательств или на другие цели.
Еще одной важной новостью является введение в процесс строительства авторизованных государством коммерческих банков. Они не только могут выдавать застройщикам льготные кредиты, но и хранить привлеченные деньги частных инвесторов на специальных резервных счетах. Эти средства будут перечислены только после завершения проекта. Если застройщик оказывается банкротом, все деньги возвращаются инвесторам. Фактически новый закон предлагает поэтапную замену сложившейся системы долевого строительства жилья на схему т.н. «проектного финансирования».
Следует подчеркнуть, что все начатые до 1 июля проекты будут завершены по прежним правилам, т.е. отмены уже оформленных долевых договоров не планируется. Предложение полностью запретить продажу недостроя пока не нашло поддержки у властей. До 1 июля будет действовать переходный период, во время которого застройщики могут самостоятельно выбирать между старыми и новыми правилами. Проблемы ранее обманутых дольщиков остаются без решения. Маловероятно, что государство окажет им какую-либо помощь.
Долевое строительство с 1 июля
Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам
стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля:
1. Гарантии покупателям строящегося жилья обеспечит Фонд защиты дольщиков. Застройщик должен перечислить в фонд 1,2% от стоимости каждой квартиры, которая приобретается по ДДУ. Если застройщик не перечислит деньги, то договор не зарегистрируют.
2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.
3. Согласно изменениям в ФЗ о долевом строительстве у застройщика должно быть право собственности или право аренды земельного участка, где планируется строительство жилого комплекса.
4. Новый закон требует иметь отдельное разрешение на строительство для застройщика каждого объекта (по принципу: один застройщик – одно разрешение на строительство). Кроме того, застройщику запрещено заниматься какими-либо другими видами деятельности (помимо строительства).
5. Ужесточаются требования к профессионализму застройщика: строительная компания должна иметь за плечами опыт успешных проектов (не менее 10 000 квадратных метров).
6. Застройщики не смогут использовать на авансовые платежи более 30% средств от стоимости жилья.
7. Поправками предусмотрено проектное финансирование строительства. Это означает, что строительные компании должны привлекать к работе над проектами уполномоченные банки. То есть кроме застройщика и покупателя жилья в долевке будут участвовать банки, аккредитованные государством. Во-первых, в банке застройщик сможет взять целевой кредит. Во-вторых, деньги, полученные за квартиру от покупателя, будут храниться в банке на специальном счете (эскроу-счет). Эти вклады будут заморожены, застройщик сможет получить их только после завершения строительства жилья.
Отменят ли долевое строительство?
Если вы планировали покупать квартиру в новостройке, то вас наверняка волнует вопрос: отменят ли ДДУ уже в этом году? Спешим вас успокоить – договоры долевого участия так сразу с рынка долевки не исчезнут.
«О тотальном запрете всех ДДУ не идет речи, – объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Проекты, по которым первый ДДУ был заключен до 1 июля, будут и дальше реализовываться по старым правилам».
Планируемая отмена долевого участия в строительстве привела к тому, что с начала года застройщики активно получают разрешения на строительство. «Запаса проектов, которые будут реализовываться по старым правилам, хватит на некоторое время, чтобы переход к новым правилам был относительно плавным», – говорит Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»). Согласно официальным данным, в Москве за первый квартал выдано 560 разрешений на строительство на общую площадь почти 3,8 миллиона квадратных метров.
Как будет происходить переход от долевого строительства к проектному финансированию?
Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня. Но уже с 01.07. года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.
Последствия изменений
Вводимые юридические инновации существенно откорректируют «правила игры» на рынке недвижимости. Среди наиболее очевидных изменений в долевом строительстве:
- повышение безопасности инвестиций в недвижимость для частных лиц;
- уход с рынка недобросовестных и просто небольших строительных компаний;
- увеличение рыночной доли крупных застройщиков с государственным участием и ассоциированных с ними финансовых учреждений;
- снижение конкуренции, монополизация рынка недвижимости особенно за пределами Москвы и Санкт-Петербурга;
- увеличение сроков возведения жилых комплексов из-за необходимости получать отдельное разрешение на каждый объект, т.е. проблема «долгостроя» остается не решенной и может даже усугубиться;
- инфляция цен на жилье (по мнению некоторых экспертов на 20-30% и более в ближайшем будущем). Это неизбежно, так как все расходы на повышение безопасности инвестиций, оформление нужной документации, банковские кредиты и обслуживание оплатит так или иначе конечный покупатель.
Большинство аналитиков рекомендует россиянам, имеющим свободные денежные средства, приобретать долевую недвижимость в течение начавшегося переходного периода, не дожидаясь, когда новые правила полностью вступят в силу. В противном случае частные инвесторы могут сохранить свои сбережения, но рискуют остаться без нового жилья из-за существенного роста цен.
Комментарии специалиста по поводу нового закона: видео
