Рефинансирование ипотеки продолжает набирать обороты. За первый квартал доля рефинансированных займов составила 15% от общего объёма жилищного кредитования – это в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Тем не менее перед тем как кидаться оформлять ипотечное перекредитование, необходимо разобраться с множеством нюансов и взвесить все плюсы и минусы.
Сколько раз и как часто можно рефинансировать ипотеку
В теории – сколько угодно, т.к. нигде не прописано законодательного ограничения на то, сколько раз можно перекредитовывать один и тот же заём. На практике – уже повторное рефинансирование оформить проблемно, и это возможно только в ряде банков (в настоящее время – это ВТБ, «МДМ Банк», «Хоум кредит», «Россельхозбанк»).
Причём тот факт, что банк работает с повторным рефинансированием, ещё не гарантирует стопроцентного согласия. Для того чтобы претендовать на рефинансирование, заёмщик и объект недвижимости должны полностью соответствовать требованиям, которые предъявляются к заёмщикам и объектам по новым ипотечным кредитам данного банка.
Дополнительно выдвигаются требования к кредиту:
- отсутствие просроченной задолженности;
- ограничения по давности кредита и оставшемуся периоду выплаты (например, в «Газпромбанке» выдвинуто требование, чтобы до полного погашения долга оставалось минимум 3 года).
Кроме того, придётся заказывать новый отчёт об оценке недвижимости, так как предыдущий будет уже недействителен. И все равно у банка остаётся масса причин, по которым в рефинансировании может быть отказано.
По какой причине банк может отказать в рефинансировании
Сразу оговорим один момент – банк может отказать в рефинансировании на любом этапе, даже если заёмщик уже начал собирать документы, заказал новую оценку недвижимости у оценщика, и т.д. И, как и с обычным кредитом банк не обязан объяснять мотивы своего решения.
Причиной отказа может стать:
- Плохая кредитная история – даже если на этапе первоначального оформления все было нормально, и по самому займу просрочек не было, заёмщик мог брать потребительские кредиты, и за счёт них испортить свой кредитный рейтинг;
- Низкий уровень кредитоспособности клиента – теоретически риски банка минимальны: раз клиент уже выплачивает ипотеку и не допускает по ней просрочек, значит, он кредитоспособен. Однако на практике скоринговые системы банков различаются, плюс клиент может захотеть сократить срок займа или получить дополнительные средства, а его финансовые возможности могут не соответствовать этим запросам;
- Квартира упала в цене – речь необязательно идёт о существенном уроне (например, о пожаре в квартире). Возможно, дело в естественных колебаниях рынка недвижимости, устаревании и износе дома, или же проживающие жильцы запустили квартиру, ухудшив условия проживания. В любом случае сумма ипотеки может не соответствовать реальной стоимости жилья, а значит и банк не сумеет полностью покрыть свои затраты, если придётся продавать квартиру;
- Заёмщик сделал незаконную перепланировку, что тоже вызовет проблемы с реализацией недвижимости на рынке.
- Отсутствие страховки – теоретически обязательна только страховка залога, а страховать жизнь, здоровье и титул необязательно, но банк не обязан объяснять причины отказа;
- При оформлении ипотеки использовался материнский капитал, и дети были наделены долями – опять-таки, у банка будут проблемы с продажей квартиры, она будет практически неликвидным залогом;
- Кредитный договор не соответствует условиям рефинансирования – в любом банке есть нормативы (максимальная и минимальная сумма займа, срок кредитования и др.). При выборе банка для перекредитования необходимо учитывать эти параметры;
- Цель ипотечного займа не соответствует условиям рефинансирования – например, банк согласен рефинансировать только займы на квартиры, а клиент хочет перекредитовать заём на землю и дом;
- Клиент в разводе – если не было составлено соглашение о разделе имущества, то с продажей квартиры могут быть проблемы.
Таким образом, перед непосредственной подачей заявки на перекредитование нужно быть твёрдо уверенным, что это действительно принесёт выгоду, даже с учётом всех расходов на переоформление – в противном случае можно только впустую потратить время и деньги.
Условия рефинансирования
Если изучить предложения банков по рефинансированию, то можно заметить тенденцию, что ставка рефинансирования в среднем ниже, чем ставка по ипотеке для новых клиентов.
| Банк | Рефинансирование | Новая ипотека |
|---|---|---|
| ВТБ | 8,8% | От 9,1% |
| Сбербанк | От 9,5% | 9,9% |
| «Газпромбанк» | От 8,8% | От 9,2% |
| «Альфа-Банк» | От 8,9% | От 9,29% |
Подать заявку в большинстве банков можно в онлайн-режиме (хотя в Сбербанке, например, сразу просят посетить офис). Факт подачи такой заявки ни к чему не обязывает заёмщика, так что можно обращаться сразу в несколько банков и сравнить, где предложат более выгодные условия.
Кроме того, лучше заранее определиться, как решать вопрос со страховкой. Суть проблемы заключается в том, что нужно переоформить переход ипотеки в другой банк, чтобы при наступлении страхового случая выплата пошла куда нужно. Теоретически данный вопрос можно урегулировать заключением дополнительного соглашения к изначальному договору страхования (если банк устроит, что вы останетесь в предыдущей страховой компании – ведь у многих банков есть свои фирмы, например, «ВТБ Страхование»). Главное, чтобы страховщик был аккредитован банком, в котором проводится рефинансирование.
Можно и полностью разорвать договор страхования и заключить новый. В таком случае могут возникнуть проблемы с возвратом оставшейся суммы страховки.
При заключении договора страхования также нужно внимательно читать текст договора, а именно то место, где указываются цели кредитования. Если там нет указания, что рефинансированный кредит нацелен на приобретение недвижимости, то заёмщик теряет право на получение имущественного вычета. Такое случается в основном тогда, когда заёмщик берет дополнительную сумму сверх остаточной задолженности по ипотеке, однако, такая ситуация возможна и тогда, когда рефинансируется строго остаток долга.
Ставки по ипотеке в России опустились до минимума
Ставки по ипотеке в России опустились до минимума, в марте средняя ставка составляла 9,64%. Об этом заявила первый зампред Центробанка Ксения Юдаева на заседании рабочей группы по отчету ЦБ в Госдуме.
Ранее пресс-служба Банка России сообщала, что в феврале средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях снизилась до 9,75%. В январе она была выше на 1 десятую процента, незначительно повысившись после декабрьского обновления исторического минимума на уровне 9 целых 79 сотых процента годовых.
Рейтинг банков, предлагающих рефинансирование
Исходя из обзоров порталов banki.ru и sravni.ru перечень лучших банков (из топ-30), предлагающих программы рефинансирования ипотеки выглядит следующим образом.
| Банк | Ставка, % |
|---|---|
| Россельхозбанк | 8 |
| Дельтакредит | 8,25 |
| Россельхозбанк | 9,05 |
| Тинькофф банк | 9,20 |
| Газпромбанк | 9,20 |
| ФК Открытие | 9,35 |
| Сбербанк | 9,50 |
| ПромСвязьБанк | 9,50 |
| Возрождение | 9,70 |
| Альфа банк | 9,79 |
| ЮниКредит банк | 10,15 |
| Уралсиб | 10,40 |
| Банк «Санкт-Петербург» | 10,50 |
| Абсолют банк | 10,75 |
К этому списку можно добавить Агентство ипотечного жилищного кредитования, процентная ставка по программе «Перекредитование» заявлена 9-9,5 % в зависимости от суммы оставшегося долга по отношению к стоимости жилья. Но АИЖК не является банком, а работает через банков-партнеров (Джей энд Ти Банк, Акибанк, Русский капитал, Ижкомбанк и т.д.).
В регионах АИЖК представлено региональными операторами: УГАИК в республике Башкортостан, АО «АИЖК РТ» в республике Татарстан, ООО «АИК» в Алтайском крае и т.д.
В целом, по всем банкам процентные ставки в Москве варьируются от 7,7 % в ТрансКапиталбанке до 12,99 % в Банке жилищного финансирования (всего около 35 предложений).
Лидерами рынка по числу сделок с ипотечным рефинансированием по итогам среди самых крупных банков стали:
- Райффайзенбанк – доля рефинансирования составила 47,5 %;
- Газпромбанк – доля 27,5 %;
- ДельтаКредит – доля 15,6 %.
Аналогичные показатели лидеров рынка Сбербанка и ВТБ 24 составили 3,45 и 8,5 % соответственно.
Не стоит забывать, что подать заявку на снижение ставки по действующему кредиту можно также в своём банке, что в случае положительного решения, сократит расходы на рефинансирование.
Какие документы нужны для оформления рефинансирования
При подаче заявки на перекредитование обычно запрашивается стандартный пакет документов плюс сведения по рефинансируемому займу.
В общем виде пакет документов выглядит примерно так:
- заявление заёмщика;
- паспорт;
- справка о доходах;
- подтверждение трудовой занятости (справка с места работы, трудовой договор);
- кредитный договор, график погашения задолженности;
- платёжные реквизиты банка, выдавшего ипотеку;
- справка об остаточной сумме долга, плюс справка об отсутствии задолженности.
Можно перекредитоваться и без подтверждения доходов. Как правило, в таком случае клиент лишается возможности взять дополнительные деньги сверх рефинансируемого займа.
В отдельных банках, например, «Альфа-Банке» или ВТБ в рамках акции «Победа над формальностями», рефинансирование возможно оформить всего по двум документам без справок о доходах – владельцы зарплатных карт предоставляют паспорт и второй документ на выбор. Само собой, информация о рефинансируемом займе тоже понадобится, плюс банк оставляет за собой право запросить любые другие документы по мере необходимости.
Пошаговая инструкция по оформлению рефинансирования
Когда решение рефинансироваться принято окончательно, важно не торопиться и делать все последовательно, чтобы сделка не сорвалась на середине процесса.
- Получение согласия на рефинансирование – заодно заёмщик узнает конкретные условия, которые готов предложить ему банк.
- Согласование досрочного погашения ипотеки – да, по закону банк не может штрафовать своих заёмщиков за досрочное погашение или запрещать досрочно гасить свои кредиты. Однако зачастую кредитный договор предусматривает заблаговременное предупреждение банка (за несколько дней до погашения), или же досрочное погашение возможно только в определённые даты (строго до даты ежемесячного платежа, после неё или только в тот же день). Такая бюрократия может оказаться серьёзным препятствием, если пока будет закрываться тот кредит, перестанет действовать одобрение заявки на новый.
- Получение нового кредита и получение заёмных средств.
- Погашение старой ипотеки.
- Регистрация новой ипотеки в регистрационной палате.
Стоит отметить, что 3 и 4 пункт в данной последовательности не всегда выглядят именно так. «Россельхозбанк», к примеру, отправляет своих клиентов самостоятельно гасить ипотеку, а потом запрашивает подтверждение целевого использования заёмных средств. Сбербанк, напротив, запрашивает реквизиты первоначального кредитора и самостоятельно перечисляет средства. Поэтому конкретную последовательность действий лучше уточнить у кредитного менеджера при подаче заявки на рефинансирование.
